• 
• 

Passende woningen voor iedereen: SER-verkenning Woningmarkt zoekt toekomstbestendige oplossingen

Tekst: Corien Lambregtse

De essentie in 10 seconden

• Het woningtekort vraagt oplossingen die recht doen aan de korte en de lange termijn.
• De woningvoorraad sluit niet goed genoeg aan op de demografische ontwikkelingen.
• Een ontoegankelijke woningmarkt vergroot de ongelijkheid in Nederland.
• Bouwen is pas een oplossing als er innovatief, duurzaam en toekomstbestendig wordt gebouwd.

Aan het woord

Henri L.F. de Groot, kroonlid, hoogleraar Regionaal Economische Dynamiek aan de Vrije Universiteit Amsterdam

Jeroen Visser, senior beleidsmedewerker SER, secretaris werkgroep woningmarkt

Carla Muters, voorzitter raad van bestuur Nationale Hypotheek Garantie.

 

Een paar kabinetten geleden werd gedacht dat de woningmarkt ‘af’ was. Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu werd in 2010 opgeheven, de markt mocht het verder regelen. Een misrekening: door het ontbreken van centrale regie en financiële middelen van het Rijk groeide de krapte op de woningmarkt uit tot een enorm tekort.
In 2021 werd een minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening aangesteld om het woningtekort aan te pakken. De grootste ambitie van deze minister: bouwen; 900.000 woningen in tien jaar tijd. De beleidsprogramma’s en woondeals buitelen inmiddels over elkaar heen.
Maar doen we de goede dingen voor de korte én de lange termijn? Zijn de oplossingen voor de woningmarkt duurzaam en toekomstbestendig? Die vraag lag de afgelopen maanden op tafel bij de werkgroep Woningmarkt van de SER-commissie Sociaal-Economische Aangelegenheden (SEA), onder voorzitterschap van Henri de Groot, kroonlid en hoogleraar Regionaal Economische Dynamiek. “De sociale partners zien de woningnood als een van de urgente vraagstukken die om een oplossing vragen, omdat de woningmarkt direct verbonden is met de staat van de economie en de arbeidsmarkt. Om tot de juiste oplossingen te komen, moeten we de oorzaken van het probleem goed in beeld hebben. Je kunt wel 900.00 woningen willen bouwen, maar waar, voor wie en wie gaat dat doen?”

Oorzaken woningtekort

Sinds het uitbreken van de financiële crisis in 2008 worden er in Nederland te weinig woningen gebouwd, vertelt Jeroen Visser, senior beleidsmedewerker bij de SER. “De bevolking groeit, gezinnen verdunnen, het aantal eenpersoonshuishoudingen en het aantal immigranten stijgt. Die demografische trends worden telkens onderschat. De woningvoorraad groeit niet snel genoeg mee.” Normaal gesproken leiden prijsstijgingen tot extra aanbod waardoor de prijsstijgingen worden afgevlakt. Maar bij de woningmarkt werkt het anders. Het aanbod is in economisch jargon inelastisch; het reageert maar heel langzaam op de prijs. Dat komt onder meer omdat bouwlocaties voor woningen schaars zijn. En voordat grond als bouwlocatie mag worden gebruikt, is een bestemmingswijziging nodig. Als de grond niet in handen is van de gemeente moet de gemeente met ontwikkelaars onderhandelen over de invulling van de plannen. Vervolgens moeten er nog omgevingsvergunningen worden verleend. Dat zijn langdurige procedures, zeker als belanghebbenden (vaak zittende bewoners) bezwaren indienen.

De afgelopen jaren is daar, mede door de coronapandemie en de oorlog in Oekraïne, een probleem bijgekomen: schaarste aan grondstoffen. Daarnaast is er ook nog een groeiend tekort aan vakmensen in de bouw. Het gevolg: stijgende prijzen en vertraging in de realisatie van bouwprojecten.
Een specifiek Nederlands probleem is ook dat de woningmarktprijzen sterk schommelen en meebewegen met de conjunctuur. In economisch jargon: de woningmarkt heeft een hoge volatiliteit. In tijden van hoogconjunctuur stijgen de woningprijzen extra sterk, waardoor het kopen van een huis voor veel mensen onbereikbaar wordt. In tijden van laagconjunctuur stagneren bouwprojecten, krimpt de bouwsector en dalen de woningprijzen juist extra sterk, waardoor koopwoningen onder water kunnen komen te staan. Beide situaties belemmeren de doorstroming: huishoudens zitten klem in hun woonsituatie of betalen een onevenredig hoge prijs als ze moeten verhuizen.

Toegankelijkheid woningmarkt onder druk

De woningmarkt is voor grote groepen mensen ontoegankelijk geworden, constateert De Groot. “Betaalbare woningen raken voor steeds meer koopstarters en nieuwe huurders buiten bereik.” Voor sociale huurwoningen (30 procent van de woningvoorraad) is de gemiddelde wachtlijst op dit moment zeven jaar; variërend van drie jaar in Friesland tot wel zeventien jaar in de Randstad. Woningen in de vrije huursector (15 procent van de woningvoorraad) zijn schaars en relatief duur. Een koopwoning (60 procent van de woningvoorraad) is voor veel mensen geen optie. Van de mensen met een modaal inkomen (€ 38.000,-) is slechts 1 procent in staat om bij de huidige prijzen een woning te kopen.

‘Er komen scherpere scheidslijnen tussen mensen met een woning en mensen die een woning zoeken’

Het wrange is dat de overheid zelf aan deze situatie heeft bijgedragen door fiscale regelingen als de hypotheekrenteaftrek en de nu afgeschafte schenkingsvrijstelling voor koopwoningen (de jubelton), zegt De Groot. “Die fiscale regelingen hebben een prijsopdrijvend effect op de woningmarkt. Er was geen beter moment geweest om de hypotheekrente versneld af te bouwen dan in periode met de extreem lage rente die we net achter de rug hebben. Maar die kans heeft het kabinet laten liggen.”
De ontoegankelijkheid van de woningmarkt vergroot de ongelijkheid in Nederland. Visser: “We zien steeds scherpere scheidslijnen in de samenleving tussen insiders en outsiders: mensen met een woning en mensen die een woning zoeken. Er is een groeiende groep tussen de 18 en 40 jaar die bij de ouders blijft wonen, omdat zij geen woning kunnen vinden. Er zijn te weinig woningen voor mensen die scheiden, vluchtelingen, daklozen, starters, studenten en senioren. En dan zitten er toch nog prikkels in de wetgeving die mensen belemmeren om samen te wonen of die mensen juist dwingen om apart te gaan wonen. Dat zijn prikkels die de woningnood verergeren.”

‘Laten we goed kijken waar en voor wie we bouwen’

Doorstroming bevorderen

De woningnood heeft dus verschillende oorzaken. Bouwen is een belangrijk deel van de oplossing, vindt De Groot. “Maar laten we goed kijken waar we bouwen en voor wie. We hebben oplossingen nodig die het probleem nu oplossen, zonder in de toekomst het volgende probleem te veroorzaken. We kunnen bijvoorbeeld een contingent aan starterswoningen bouwen, maar over 20 jaar zijn er vooral seniorenwoningen nodig.” Volgens hem moet het daarom vooral ook over doorstroming gaan. “Door aantrekkelijke, vernieuwende woonconcepten voor senioren te ontwikkelen, lossen we in ieder geval een deel van het tekort aan gezinswoningen op. De vergrijzing is nog maar net begonnen en er is nu al een groot tekort aan passende woningen voor ouderen.”

Voor de doorstroming is het volgens hem ook van belang dat het aandeel betaalbare huurwoningen in de vrije sector toeneemt. “Die huurwoningen zijn nodig voor de broodnodige mobiliteit op de arbeidsmarkt. Als je in een andere stad of regio een baan krijgt, moet je daar ook op korte termijn een woning kunt vinden. Dat speelt ook voor mensen die in de vitale sectoren werken in een stad als Amsterdam of Rotterdam, agenten, docenten, verpleegkundigen. Die moeten in ieder geval kunnen wonen in de buurt van de stad waar ze werken.”

Wat gaat helpen, is dat de in 2013 ingestelde verhuurdersheffing per 1 januari 2023 wordt afgeschaft. Deze belasting op sociale huurwoningen zat de woningcorporaties enorm dwars, omdat die hen de mogelijkheid ontnam om te investeren in nieuwbouw en verduurzaming van bestaande woningbouw. Het afschaffen van de verhuurdersheffing vergroot de financiële ruimte van woningcorporaties om het woningaanbod te vergroten. Tegelijkertijd scheppen de Nationale prestatieafspraken woningcorporaties verplichtingen om ook in te zetten op verduurzaming en het betaalbaar houden van de bestaande woningvoorraad. Veel bewoners van sociale huurwoningen behoren tot de groep die door de hoge energieprijzen in energiearmoede valt. Juist voor deze groep is woningisolatie nodig.

Innovatief en duurzaam bouwen

Om te kunnen bouwen moet nog een ander probleem worden opgelost: het tekort aan arbeidskrachten. De Groot: “De afgelopen jaren haalden bouwbedrijven mensen uit Oost-Europa, maar die mensen gaan in toenemende mate in eigen land aan het werk, nu ook daar de vraag toeneemt. Om de nieuwbouwcijfers te behalen die De Jonge in zijn hoofd heeft, zal er bovendien op een andere manier gebouwd moeten worden. Innovatiever, industriëler én duurzamer. Met goede arbeidsomstandigheden en voldoende scholing voor de arbeidskrachten, zodat deze in een fijne werkomgeving langer in dienst blijven.”

Dat is een enorme opgave voor een sector die vooral uit mkb-bedrijven bestaat. “De enige manier om woningbouwfabrieken van de grond te krijgen, is dat de overheid de garantie geeft dat er de komende tien jaar massaal wordt gebouwd. Of 900.000 nieuwe woningen haalbaar zijn, betwijfel ik, maar het zullen zeker hoge aantallen moeten zijn om innovaties in de bouwsector mogelijk te maken.”
Die overheidsgarantie is volgens Visser ook heel belangrijk bij een dip in de economie. “Bij een dalende economische trend reageerde de bouwsector onmiddellijk door nieuwbouwplannen op te schorten, waardoor die negatieve trend nog een extra duwtje kreeg. De uitdaging is om juist tegen de conjunctuurcyclus in te bouwen. Daarmee kunnen we te grote schommelingen tegengaan en komt de woningmarkt meer in balans.”

Dit artikel verscheen ook in het papieren themanummer van SERmagazine over Wonen (2022 #5).

Abonneer nu gratis